By Bertram Schiffers

In schrumpfenden Städten mit hohem Leerstand und Verfallstendenzen gerät der Stadtumbau mangels theoretischer Grundlagen und Vorerfahrungen vielerorts zum Realexperiment. Bertram Schiffers analysiert anhand theoretischer Konzepte der Neuen Institutionenökonomik die Wechselwirkungen zwischen Immobilienmarkt und staatlichen Eingriffen. Hauseigentum besteht aus einem Bündel von Verfügungsrechten mit ihren jeweils eigenen Rahmenbedingungen. Hierzu gehören das Nutzungsrecht der Mieter, das Bau- und Veränderungsrecht der Hausbesitzer und das Zinsanrecht der Banken. Politische Fachprogramme und Gesetze stärken meist nur einzelne Verfügungsrechte. Dies erhöht die Transaktionskosten und erschwert notwendige Kooperationen in den perforierten Altbauquartieren. Eine explorative Fallstudie in der stark schrumpfenden Mittelstadt Zeitz in Sachsen-Anhalt offenbart drei typische Handlungsmuster der Akteure: Verbleiben, Verwerten und Verfallen lassen. Der Autor legt dar, wie eine Neugliederung und Koordination von Verfügungsrechten zu effizienteren Eigentumsstrukturen und Steuerungsinstrumenten führen kann.

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Die Abrissförderung für dauerhaft leer stehende Wohnungen im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost zielte zwar auf eine quantitative Marktbereinigung, diente aber vorrangig der Sanierung der kommunalen Wohnungsunternehmen (Bernt 2006). Aus einer stadtökonomischen Sichtweise heraus müsste man eher nach den erhaltenswürdigen und künftig noch nachgefragten Beständen fragen, um die knappen öffentlichen Ressourcen hier zu konzentrieren. Die Schwierigkeit unter Schrumpfungsbedingungen die künftige Bewohnerbewegung und Mietzahlungsfähigkeit einerseits sowie das Investitionsverhalten der Hauseigentümer und ihrer Geldgeber andererseits vorherzusagen, steigert das Risiko und die Unsicherheit im Stadtumbau.

Unter welchen Bedingungen werden die Altbauten nun auf dem Immobilienmarkt gehandelt? Diese festen Stadtbausteine sind historisch gewachsen, örtlich gebunden und nicht ohne weiteres ersetzbar durch andere Standorte. Mieter können umziehen, die Häuser bleiben jedoch stehen. Umgekehrt kann während eines längerfristigen Mietverhältnisses das Hauseigentum mehrfach wechseln. Nach deutschem Recht bilden Haus und Grund eine untrennbare wirtschaftliche Einheit, die nach der hier gewählten Definition auf der Ebene des Bau- und Bodenmarktes gehandelt wird.

So brachten spekulative Geschäfte der AUBIS-Immobiliengesellschaft die Berliner Bank ins Wanken, die Leipzig West AG verprellte dagegen Tausende von Kleinanlegern. Gleichzeitig verleiteten Bauträger mit Hilfe der Steuerabschreibung ungezählte Privatpersonen in Westdeutschland zum Kauf einer sanierten Altbauwohnung in den vermeintlich boomenden Städten im Osten. Traditionelle Werte wie Lage und langfristige Sicherheit spielten angesichts der versprochenen Traumrenditen keine Rolle mehr. Nach einer turbulenten noch nicht abgeschlossenen Phase der Umstrukturierung insbesondere in Ostdeutschland stehen sich zwei sehr unterschied- 42 Immobilienmarkt in schrumpfenden Städten liche Gruppen auf dem Immobilienmarkt gegenüber: Fonds und Kapitalgeber mit großen Portfolios einerseits sowie örtlich und existenziell gebundene Kleinanleger andererseits.

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